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    春節(jié)長假以后，輕紡城市場營業(yè)房租金出現(xiàn)大幅回落。引起了輕紡城經(jīng)營戶及廣大讀者的強(qiáng)烈關(guān)注，紹興縣有關(guān)部門也對今年中國輕紡城市場營業(yè)房租金回落十分關(guān)注。中國輕紡城建管委市管處還對此專門進(jìn)行了調(diào)研。通過對輕紡城市場業(yè)主單位、輕紡城市場商會、輕紡城市場經(jīng)營戶及市場流動中介等多個層面的走訪調(diào)查，主管部門了解到，與去年同期相比，今年的市場營業(yè)房租金平均回落10%到50%。營業(yè)房優(yōu)先續(xù)租權(quán)轉(zhuǎn)讓價成交極少，價格也有所下降。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，輕紡城營業(yè)房租金下降是市場發(fā)展一個必然的過程，“現(xiàn)在是一個擠泡沫的過程，擠掉‘虛高’的泡沫，有利于市場健康有序發(fā)展?！?
　　租房現(xiàn)狀：
　　門市部開門率與去年相比總體持平
　　輕紡城傳統(tǒng)交易區(qū)現(xiàn)有12個紡織品交易市場。從春節(jié)長假結(jié)束開市后市場開門率來看，北市場是開門率最高的市場，達(dá)95%以上，東市場開門率也在95%左右，聯(lián)合市場開門率約為50%(其中一樓為70%，二樓為50%，三樓為20%，四樓為60%)，天匯市場開門率約為80%，西市場開門率約為70%(其中一樓為61%，二樓為99%，三樓為57%)，北八區(qū)為70%。
　　綜觀12個市場，北八區(qū)開門率比去年有所提高，東市場、北市場的開門率基本與去年同期持平，聯(lián)合市場及西市場、天匯市場均比去年有小幅下降。
　　應(yīng)當(dāng)指出，在市場開門率基本穩(wěn)定的情況下，輕紡城傳統(tǒng)交易區(qū)四個市場區(qū)域今年出現(xiàn)新的變化：一是精功面料廣場一樓營業(yè)房有所增加，且均入駐了經(jīng)營戶；二是聯(lián)合市場、北六區(qū)部分經(jīng)營戶轉(zhuǎn)移他處；三是北八區(qū)市場營業(yè)房開門率有所提高。
　　輕紡城市場營業(yè)房租金整體下降
　　今年2月14日(農(nóng)歷戊子年正月初八)市場開市后，市場營業(yè)房租金(就同市場同地段營業(yè)房而言)就比前期及去年同期均有一定程度下滑。
　　調(diào)查組從某些經(jīng)營戶及流動中介處了解到，凡是春節(jié)前未曾租出的門面，春節(jié)后再出租時，租金已大幅下滑。下滑幅度最大的是聯(lián)合市場一樓，幾乎達(dá)50%。如C區(qū)租金已由去年高峰時的30萬元跌到15萬元。其次為東市場和北市場，東市場一門市部去年租金為58萬元，今年則只有40萬元；而北三區(qū)一樓一門市部春節(jié)前35萬元“惜租”，春節(jié)后則下跌到19萬元“拋?zhàn)狻?。另外幾個市場租金也比去年同期回落，如天匯市場平均回落幅度達(dá)約到20%；北六區(qū)同地段營業(yè)房年外出租的均比年內(nèi)出租的要低2萬元左右。西市場一樓停車場附近，原來的租金約為2萬至3萬元，春節(jié)后開價7000元，極少有人租。
　　營業(yè)房優(yōu)先續(xù)租權(quán)轉(zhuǎn)讓有價無市
　　作為輕紡城特有投資產(chǎn)品的營業(yè)房優(yōu)先續(xù)租權(quán)，近期轉(zhuǎn)讓非常少，調(diào)查組從營業(yè)房轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租交易服務(wù)中心了解到，去年1月至8月轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租的營業(yè)房數(shù)與下半年比有天壤之別。去年8月后營業(yè)房優(yōu)先續(xù)租權(quán)轉(zhuǎn)讓有價無市。如北市場三樓一門市部，去年2月購進(jìn)時價格為92萬元，去年8月售出時為135萬元，而如今，開價82萬元乏人問津。同樣，聯(lián)合市場3樓一門市部在去年3月至今這段時間里經(jīng)歷了一波三折，先是72萬元購進(jìn)，再是160萬元惜售，如今是開價80萬元無人問津。
　　原因分析
　　調(diào)查組分析認(rèn)為，春節(jié)長假后營業(yè)房租賃市場表現(xiàn)出的這些現(xiàn)狀，是由多種因素相互影響產(chǎn)生的結(jié)果。
　　輕紡城總的供需關(guān)系發(fā)生變化
　　供應(yīng)量有所增加。新市場擴(kuò)建及營業(yè)房推出，打破了原來老營業(yè)房一統(tǒng)天下且供應(yīng)不足的情況。今年以來，傳統(tǒng)市場區(qū)域在向外延伸，輕紡城新增營業(yè)房不少。如隨著精功廣場原貿(mào)易公司的向北遷移，精功廣場新空置出百余間門市部，為傳統(tǒng)市場區(qū)經(jīng)營戶增加了一新去處。需求有少量減少。調(diào)查組從幾個商會會長及經(jīng)營戶處了解到，今年有部分經(jīng)營戶因去年生意虧損，而打道回府：北市場、天匯市場、北六區(qū)分別有不少經(jīng)營戶撤出市場，海寧許村有24家經(jīng)營戶回老家；有小部分溫嶺籍經(jīng)營戶也回了老家，有部分襯衫布經(jīng)營戶轉(zhuǎn)移至越城區(qū)同類市場。還有相當(dāng)部分經(jīng)營戶，承受不了去年的高租金，紛紛壓縮經(jīng)營場所，減少營業(yè)房租賃數(shù)量，變相增加市場營業(yè)房的供應(yīng)量。
　　市場局部范圍內(nèi)供需發(fā)生變化
　　聯(lián)合市場一樓及其他地方約百戶經(jīng)營戶向精功廣場的轉(zhuǎn)移，北六區(qū)近百戶人造棉經(jīng)營戶集體轉(zhuǎn)移至北八區(qū)，北區(qū)部分經(jīng)營戶轉(zhuǎn)移至北六區(qū)，這些都給原市場造成了局部范圍內(nèi)的供過于求。
　　營業(yè)房合理的價值回歸過程
　　去年營業(yè)房租金之所以高，一是老市場拆遷，打破原供需關(guān)系，再加上流動中介等借題發(fā)揮、人為炒作，市場內(nèi)房價有被抬高跡像。直接結(jié)果導(dǎo)致去年不少經(jīng)營者生意虧損，部分經(jīng)營戶不得不遠(yuǎn)離熟悉的市場，而抱團(tuán)轉(zhuǎn)移到租金更低的市場。這也是今年市場整體供需及局部范圍內(nèi)供需失衡的主要原因，從本質(zhì)上講，房租下降是一個擠泡沫的過程。
　　銀根收緊讓炒房戶及經(jīng)營戶均為難
　　宏觀調(diào)控、銀根收緊，銀行壓縮貸款規(guī)模，貸款難度的加大，對利用銀行資金進(jìn)行炒房的行為起到了抑制作用。同時，也給部分利用貸款經(jīng)營者增加了壓力。從2007年11月起，柯橋城區(qū)的各金融機(jī)構(gòu)，除信用聯(lián)社尚在辦理少量的營業(yè)房續(xù)租權(quán)抵押貸款，其余都停辦了此項業(yè)務(wù)，從而使經(jīng)營戶融資渠道更加狹窄。受資金制約，經(jīng)營戶不得不縮小規(guī)模。
　　新建市場營業(yè)房在市場中形成租金下跌的走勢預(yù)期
　　東升路市場升級改造的即將竣工及投入使用，給市場內(nèi)流動中介及經(jīng)營戶都帶來一個信息，市場營業(yè)房數(shù)量將再度擴(kuò)張，對營業(yè)房租賃市場造成一種放量后下跌的心理預(yù)期，原投資者在前期已拋售(租)，新的接手的人則遲遲不肯出手，處于觀望狀態(tài)。
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　　市場區(qū)域處經(jīng)營失管
　　今年，有不少經(jīng)營戶在市場外圍如建材市場域區(qū)及小區(qū)營業(yè)房及倉庫內(nèi)經(jīng)營紡織品，一方面是由于無力承擔(dān)高額租金又不愿意輕易放棄經(jīng)營，另一方面還是因?yàn)樵诠芾砩洗嬗新┒?，如劃行歸市、“紅線劃分”等方面有待明確，行業(yè)管理有待強(qiáng)化。
　　觀點(diǎn)對策
　　調(diào)查組分析認(rèn)為，營業(yè)房租賃市場的租金基本受政府宏觀調(diào)控和市場自我調(diào)節(jié)，現(xiàn)在這一現(xiàn)狀的發(fā)生，既符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，又符合市場整體發(fā)展需求。它發(fā)生的規(guī)律可以概括為：隨著對市場的培育及市場的越來越成熟(放水養(yǎng)魚過程)——市場營業(yè)房房價漸漸高起來(經(jīng)營戶不斷增加)——房價繼續(xù)上漲，直到上限(鼎盛時期)——一部分經(jīng)營者無力承受而遠(yuǎn)離市場(優(yōu)勝劣汰時期)——市場營業(yè)房供需平衡被打破，租金下跌(調(diào)整時期)——重新建立新的平衡。現(xiàn)在正處于調(diào)整時期。
　　針對營業(yè)房市場表現(xiàn)出的這一特點(diǎn)，分析認(rèn)為，作為宏觀調(diào)控的政府，面臨營業(yè)房市場調(diào)整時期，在規(guī)范市場經(jīng)營行為和新市場推出及招商隆市等各方面工作中，結(jié)合市場規(guī)律，充分利用和把握這一階段的特點(diǎn)，使政府有形之手和市場無形之手得到有效結(jié)合，助推市場及時調(diào)整，并進(jìn)入“新上升時期”。一是必須加大對省外面料生產(chǎn)商及服裝生產(chǎn)商的招商力度，真正使中國輕紡城成為國內(nèi)紡織品的集散中心，使輕紡城立足中國而不僅僅是紹興；二是積極鼓勵金融機(jī)構(gòu)加大對市場經(jīng)營戶的服務(wù)力度，特別是短期融資服務(wù)，幫助經(jīng)營戶克服眼前困難，共渡難關(guān)；三是強(qiáng)化政府職能部門的管理力度，明確相關(guān)的劃行歸市及市場交易紅線規(guī)劃，依法查處違規(guī)行為；四是及早謀劃新一輪發(fā)展期的管理規(guī)劃，真正做到規(guī)劃清晰、規(guī)則透明、管理有效。