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　　回到2007年底，人們很難想象中國的住宅銷售面積增速會在零以下——這是自中國住宅開始商業(yè)化以來不曾出現(xiàn)過的。在以往比較差的年成，住宅銷售面積的增速也是兩位數(shù)，一般都在20%—30%之間。但今年以來，一直到現(xiàn)在，增速都在零以下。在沿海一些大城市，增速甚至超過負(fù)的30%！這是非常出乎市場預(yù)料的——而它對整個(gè)市場和經(jīng)濟(jì)的壓力，實(shí)際上還沒有全部釋放，正在逐步地顯露之中。

　　從迄今為止的變化看，由于房地產(chǎn)銷售的大幅度下滑，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流惡化，土地招標(biāo)流拍增多，草根層面的情況顯示企業(yè)新開工面積和投資增速可能很快開始下降。與此同步，今年上半年建筑裝潢材料的銷售增長很疲軟，家電銷售增長的壓力也比較明顯。零碎的證據(jù)顯示，由于今年以來企業(yè)盈利下降和現(xiàn)金流惡化，銀行關(guān)注類不良資產(chǎn)上升比較快，其中相當(dāng)?shù)牟糠峙c房地產(chǎn)行業(yè)存在關(guān)聯(lián)。

　　需要指出的是，雖然目前房價(jià)比較大的下跌主要集中在前期樓價(jià)漲速非常高的地區(qū)，比如深圳。但從銷售面積的增速來看，壓力是全國性的——存在于大多數(shù)一線城市和更多的地區(qū)。銷售面積的增速下滑非?？?，市場的成交量萎縮得很厲害，表明在大多數(shù)地區(qū)價(jià)格實(shí)際上都存在壓力。

　　從目前的情況來看，有幾個(gè)比較明確的結(jié)論。第一，在大多數(shù)一線城市，房價(jià)存在明顯高估，高估幅度也許在30%，甚至更高一些。第二，面對需求短期的快速萎縮和銷售負(fù)增長，市場上的住宅存在短期的供應(yīng)過剩；這至少要求新開工面積的大幅度減速來逐步穩(wěn)定供應(yīng)量。第三，許多房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流都存在壓力，存在通過降價(jià)促銷來改善現(xiàn)金流的動力。

　　人們一般同意目前中國城市居民對商品住宅仍然存在比較旺盛的真實(shí)需求，而目前銷售的下降部分反映了價(jià)格的高估和市場存在濃厚的觀望情緒，這一局面什么時(shí)候能夠穩(wěn)定下來仍然不得而知；隨著更多的“兩限房”和經(jīng)濟(jì)適用房等投入供應(yīng)，需求會受到何種影響尚不清楚；去年在不少地區(qū)都出現(xiàn)了房地產(chǎn)的投機(jī)風(fēng)潮，這將在多大程度上影響未來房地產(chǎn)市場的供求平衡格局，也需要繼續(xù)觀察。

　　房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的改善顯然還需要時(shí)間，而市場上存在的供應(yīng)過剩的消化也需要一個(gè)過程。我估計(jì)房地產(chǎn)市場的調(diào)整也許還需要10個(gè)月的時(shí)間，當(dāng)然這樣的估計(jì)充滿不確定性，但比較清楚的是——地產(chǎn)行業(yè)最壞的時(shí)期還沒有過去，甚至是還沒有到來。

　　國外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)顯示房價(jià)的長期下跌對經(jīng)濟(jì)的影響很大，部分的渠道在于這影響了銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和信貸供應(yīng)能力，部分的渠道在于財(cái)富效應(yīng)對人們消費(fèi)行為的影響。由于這樣的原因，金融市場對中國目前房地產(chǎn)市場的調(diào)整存在許多擔(dān)心是有道理的，這一過程也確實(shí)需要很仔細(xì)的管理。

　　盡管今年以來地產(chǎn)市場如此大的調(diào)整出乎許多人的預(yù)期，但回頭來看這一變化也許是值得慶幸的，因?yàn)樗苊饬说禺a(chǎn)泡沫更大和更長時(shí)間的積累。微觀層面的感受顯示，實(shí)際上中國地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯泡沫化狀態(tài)大約只有三個(gè)季度左右的時(shí)間。這期間所積累的價(jià)格漲幅相當(dāng)大，但市場成交量并不算大，銀行卷入的程度也不很深，局部地區(qū)的情況可能有一些例外。

　　來源：金融時(shí)報(bào)